조세특례제한법 제98조의3에 따른 미분양주택 과세특례 해당 여부 등

서울특별시 밖의 지역(지정지역 제외)에 소재하는 미분양주택 등으로서 ’09.2.12.부터 ’10.2.11.까지의 기간 중에 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 주택은 조세특례제한법 제98조의3을 적용받을 수 있는 것이며, 1세대1주택 비과세를 적용할 때 해당 미분양주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임

[회신] 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외)에 소재하는 「조세특례제한법 시행령」제98조의3 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 주택으로서 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 한편, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 1. 사실관계 - 갑은 ’96.12월 서울 양천구 목동에 소재하는 A주택을 취득 - 갑은 ’09.8월 경기도 광명시 소하동에 소재하는 미분양 B주택을 분양받았으며, B주택을 분양 한 사업주체는 조세특례제한법 제98조의3 제8항 에 따 라 관할 지방자치단체장으로 부터 매매계약서에 같은 법 제98조의3 에 따른 미분양주택임을 확인․날인받아 갑에게 교 부하였고, 갑은 ’11.5월에 B주택에 대한 소유권이전등기를 완료하였으며, 현재 B주 택에 거주하고 있음 2. 질의내용 1) B주택은 조세특례제한법 제98조의3 에 따른 미분양주택에 해당하므로 B주택 취득 후 3년이 경과하였더라도 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있 는지 2) B주택을 ’09.8월에 분양 계약하고 계약금을 납부한 경우에도 조세특례제한법 제98조의3 에 따른 미분양주택으로 보는지 3) B주택을 조세특례제한법 제98조의3 에 따른 미분양주택으로 보는 경우 A주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 기간은 언제까지인지 3. 관련법령 ○ 조세특례제한 법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서 울특별시 밖의 지역 ( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택 (이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다) 을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20 호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매 계 약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 한 경우를 포함 한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60) 에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대 상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010 년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다) 를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시 행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실・붕괴・노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 ③ 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택 은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제3호의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호 에 따른 세율 ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한 다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이 고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업 주 체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모 집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계 약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가 를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조 에 따 라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자 의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) 3. ~ 8. 생략 ② ~ ⑦ 생략 ⑧ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매 계 약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임 을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내 용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한 다. (이하 생략) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있 는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보 유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 재산세과-1019, 2009.12.16. 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특 별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외)에 소재하는 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 주택으 로서 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 해당 사업주체와 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 주택은 「조세특례제한법」 제98조 의 3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용받을 수 있는 것입니다.